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Das Geschäft mit den Mieten

Auf dem Schweizer Immobilienmarkt findet eine massive Verschiebung von Eigentum statt.

Wem gehört Ihre Wohnung? Ist der Eigentümer oder die Eigentümerin eine Privatperson? Oder ist es vielleicht ein grosses, börsenkotiertes Unternehmen? Viele Mieterinnen und Mieter können diese Frage nicht beantworten, weil sie meist nur mit einer Verwaltungsfirma zu tun haben. Im Einzelfall ist es vielleicht auch gar nicht so wichtig. Spannend wird es aber, wenn wir fragen: Wem gehören eigentlich die Mietwohnungen in der Schweiz insgesamt?

Verschiebung auf dem Immobilienmarkt

Vielleicht gehört Ihre Wohnung der älteren Dame, die im gleichen Haus zwei Stöcke über Ihnen wohnt. Dann ist sie Teil der 47 Prozent Mietwohnungen, die 2017 laut Bundesamt für Statistik im Besitz von Privatpersonen waren. Dieser Anteil hat in den letzten knapp zwanzig Jahren drastisch abgenommen. Im Jahr 2000 gehörten nämlich noch fast 60 Prozent der Mietwohnungen einer Privatperson. Das heisst also, es hat eine massive Verschiebung von Eigentum im Immobilienmarkt stattgefunden. Doch wohin? Weder die öffentliche Hand noch die Wohnbaugenossenschaften konnten seit dem Jahr 2000 ihren Anteil an den Mietwohnungen wesentlich erhöhen. Ihnen gehörten 2017 gerade einmal 8 respektive 4 Prozent der Mietwohnungen (die 8 Prozent der Genossenschaften beziehen sich auf den Anteil an Mietwohnungen, der Anteil am gesamten Wohnungsmarkt beträgt 5 Prozent). Es sind andere, die ihren Anteil am Mietwohnungs-Kuchen vergrössert haben, und zwar Unternehmen oder Unternehmensabteilungen,die auf die Bewirtschaftung von Immobilien spezialisiert sind: Immobilienaktiengesellschaften, Immobilienfonds, Versicherungen, Banken und Pensionskassen. Nennen wir sie der Einfachheithalber «Immofirmen».

Immofirmen legen zu

Von 2000 bis 2017 hat sich der Anteil der Mietwohnungen, die in der Hand von solchen Immofirmen sind, von 29 auf 39 Prozent erhöht. In absoluten Zahlen bedeutet dies einen Anstieg von 300 000 Wohnungen. Doch wer sind diese Unternehmen? Einige von ihnen sind wohlbekannt,wie etwa die Versicherungsunternehmen Swiss Life und Zurich. Die ebenso bekannten Bankengruppen UBS, CS und ZKB (Zürcher Kantonalbank) kontrollieren vor allem über ihre Immobilienfonds unzählige Wohnungen. Etwas weniger bekannt sind die sogenannten Immobilienaktiengesellschaften, die ihren Gewinn ausschliesslich mit Immobilien erwirtschaften. Zu ihnen gehören Allreal oder Mobimo. Viele von ihnen wurden erst nach 2000 gegründet oder an die Börse gebracht. Auch Pensionskassen und Anlagestiftungen zählen zu den Grossen – etwa die Pensimo, die BVK oder die Pensionskasse der Migros.

UBS «besitzt» 30 000 Wohnungen

Das Eigentum der Immofirmen ist immens. Ihnen gehören Zehntausende Wohnungen im Wert von Milliarden von Franken. Die UBS-Gruppe kontrolliert (vor allem über die von ihr verwalteten Immobilienfonds und Anlagestiftungen) mindestens 30 000 Wohnungenin der Schweiz. Das sind so viele Wohnungen, wie es in der ganzen Stadt Biel gibt. Der UBS würde also die zehntgrösste Stadt der Schweiz gehören – zumindest, wenn die Wohnungen alle in Biel wären. Ein weiterer Gigant ist die Swiss Life mit Immobilien im Wert von über 25 Milliarden Franken. Darunter sind auch Mietwohnungen, aber da die Swiss Life sehr zurückhaltend kommuniziert (und auf eine Anfrage des MV auch nicht reagierte), kann nicht beziffert werden, wie viele es genau sind.* Hauptaktionär der Swiss Life ist übrigens der US-amerikanische Vermögensverwalter BlackRock, der weltweit äusserst aggressiv aus Immobilien Rendite macht.

Wohnungen als Anlageobjekte

Die Zahlen zeigen: Aktiengesellschaften, Fonds, Versicherungen, Banken oder Pensionskassen werden zunehmend mächtiger. Sie kaufen Wohnungen und machen sie zu Anlageobjekten, aus denen sie so viel Rendite wie möglich generieren. Folge davon sind Kündigungen und überhöhte Mieten. Die Landnahme der Immofirmen dürfte eine der Ursachen dafür sein, dass die Mietzinse seit 1985 praktisch ununterbrochen ansteigen. Die Leidtragenden sind die Mieterinnen und Mieter. Um diese Entwicklung zu stoppen, braucht es mehr gemeinnützigen Wohnungsbau. Es braucht mehr Wohnungen, die der Renditegier entzogen und damit bezahlbar werden.

Anmerkungen: Immobilien, welche die UBS-Gruppe über ihre Immobilienfonds und Anlagestiftungen verwaltet, sind hier zusammengenommen. Dasselbe gilt für die CS und die ZKB. Unter der «Pensimo-Gruppe» wurden Adimora, Pensimo und Turidomos, deren Geschäfte alle von der Pensimo Management AG geführt werden, zusammengenommen. Die Zahlen sind Schätzungen.
Quellen: Geschäftsberichte der Unternehmen, Bundesamt für Statistik.

Text von Chris Young aus Mieten + Wohnen, November 2019, Nr. 5

*Nachtrag vom 09.12.2019 von Swiss Life: Das Schweizer Portfolio von Swiss Life umfasst rund 35'000 Wohnungen und über 1250 Liegenschaften.

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